Добра новина: Цените на жилищата падат драстично

Цените в обявите за продажба на жилища все още се задържат високи, но пазарът се променя и дългогодишният му възходящ цикъл е към своя край. 

Това коментира финансовият анализатор Макс Баклаян. Той припомня, че две поредни тримесечия броят на сделките с имоти намалява на годишна база с двуцифрени темпове. През първото тримесечие спадът е с 15,5% спрямо година по-рано – от 45 144 на 38 154,  докато през второто тримесечие спадът е със 17,9% – от 56 010 на 45 965 покупко-продажби.

В София през второто тримесечие са изповядани 8874 сделки, което е с 16.7% спад за година при 12.3% през първото тримесечие. В Пловдив намалението е по-леко – 6,7%, но се ускорява в сравнение с предното тримесечие, когато е отчен спад от 2%. В Бургас е регистриран буквално срив на сделките с 23.7% през второто тримесечие.

„Промяната на един пазар не започва в момента, в който видим по-ниски цени в обявите. Тя започва, когато купувачите се отдръпнат, а броят на сделките е водещ индикатор за негативна траектория“, коментира Баклаян.

Той посочва, че продавачите все още държат високи цени в офертите си и вероятно ще е така до края на 2026 г. Това създава впечатление за стабилен пазар, но поведението на купувачите е коренно променено в сравнение с миналата година. Те взимат по-бавно решения, сравняват повече оферти и все по-често се договаря по-ниска крайна цена. „Реалната корекция в цените вече се случва при преговорите. При около 54% от сделките през последните шест месеца продавачът е направил отстъпка между 2% и 10% от офертната цена“, посочва Баклаян.

Пазарът става все по-зависим от ипотеките

Докато общият брой сделки в страната намалява, сделките с ипотечен кредит се увеличават.

В София през второто тримесечие са вписани 6429 ипотеки, а делът на финансираните с кредит сделки достига 74% при 60% година по-рано. В Пловдив броят на ипотеките се увеличава с 13,8%.

„Ниските ипотечни лихви дълго време поддържаха ръста на сделките и цените. Днес обаче сделките намаляват дори при едни от най-ниските лихви в Европа. Това показва, че проблемът вече е в достъпността на жилищата“, коментира Баклаян.

По думите му голяма част от бъдещото търсене е било изтеглено напред през силните 2024 и 2025 г., когато много домакинства са купили имот заради очакванията за ново поскъпване след влизането в еврозоната.

На фона на отслабващо търсене, продължава да расте новото строителство.

В София започнатите нови жилища се увеличават със 187%, а разгънатата им застроена площ – с близо 140%. В същото време по данни на НСИ в България има близо 1,6 млн. необитавани жилища, или 39% от жилищния фонд.

Според финансовият анализатор големият брой започнати жилищни проекти може да се превърнат в натиск върху инвеститорите, ако продажбите продължат да се свиват и необходимостта от свеж финансов ресурс нарасне.

Допълнителен проблем е увеличаващата се себестойност. Между 2015 и 2025 г. цените на производител в жилищното строителство в България са нараснали със 166% при средно увеличение от около 48% за Европейския съюз. Комбинацията от по-слабо търсене, високи разходи за строителство и необходимост от обслужване на кредити може значително да свие маржовете на инвеститорите.

Кога могат да започнат да падат цените?

По-съществена корекция може да започне през 2027 г., след продължителен период на по-слабо търсене, смята Баклаян. Според него в периода между 2027 и 2029 г. цените на имотите може да се понижат номинално с 20% до 30%. Този спад ще засегне не засегне само жилищния пазар, но също така  потреблението, инвестициите, строителството и цялостната икономическа активност.

До 2030 г. номиналният спад на цените на жилищата може да достигне около 25%, като междувременно натрупаната инфлация е изяла още 20% от реалната им покупателна стойност. Затова през следващите години недвижимите имоти може да не бъдат защитата от инфлация, която много хора очакват“, заключава Макс Баклаян.